起底调控趋严下的房企境内融资术

21世纪经济报道记者独家获悉，监管机构近期放行交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS，物业费ABS也在放开。“但交易所AA+的标准要比银行间市场AA级即可发行ABS的标准更为严格。”一位投行人士表示。

2016年以来，华夏幸福、碧桂园、金科、融信中国、世茂集团等房企陆续以购房尾款、物业费收入、租金等作为基础资产，开展资产证券化（ABS）融资，成为房企创新融资的新动向。

2016年末，监管层窗口指导暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的ABS，以物业费收入、租金为基础资产的ABS并未停止。

但不久之后，购房尾款ABS再次得以放行。3月1日，交易所受理了绿城房地产集团发行的“华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划”，该ABS拟发行金额为16亿元。

“监管层还是不想放弃这块市场。之前对几家机构做过调研后，接下来可能会出台一个标准，逐步放开购房尾款等基础资产ABS发行。从公告来看，交易所放开速度比较快。”上述投行人士表示。

房地产公司以发行ABS等创新型金融方式融资，规模不大但增速较快。Wind数据显示，2015年末以来，房地产企业发行ABS规模快速增加，2016年共发行443.8亿元，虽与开发性贷款、公司债融资规模无法相比，但增速较快。其中，以应收账款为基础资产的地产ABS产品规模占比超过七成，购房尾款ABS即是其中典型的一种。

对于AA+评级地产公司发行购房尾款ABS，一个参考标准是，去年10月发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》文件，对公司债发行人为“境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控”。

此外，物业费ABS也在放开。3月17、20日，北京荟宏房地产开发有限责任公司拟发行33.01亿元“中金-悠唐广场资产支持专项计划”，北京合生愉景房地产开发有限公司拟发行19.21亿元“农银穗盈-招商固收-合生越华北方资产支持专项计划”项目状态为“已回复交易所意见”。

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